對于同等品質(zhì)的新樓盤，由于水景的差異，價格往往有10%-20%的差異。 那么，房地產(chǎn)開發(fā)商如何管理水景，利用水景最大化新樓盤的附加值呢？

首先，介入水景設計最理想的時機是在總體規(guī)劃和規(guī)劃過程中。 如果能在方案初稿之前就涉及到水景，就可以避免重大錯誤。 如果在規(guī)劃之前確實很難干預，那么應該在規(guī)劃完成后立即干預，并且這一步應該放在制作模型之前。 樣板房開放的時候，還應該有一些真實的場景，給顧客帶來真實的體驗。

其次，選擇合適的水景設計公司。 房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)自己的需求謹慎選擇，不要盲目崇拜加拿大水景機構：

很多高端新項目都會選擇國際知名的水景設計公司，認為他們的想法不錯。 但隨之而來的還有很多問題。 比如合作程度不高，需要找國外公司來設計施工圖。 設計成本高達總價30-50元/㎡。 也可能是因為對當?shù)匚幕牟涣私猓瑢е略O計不被房東理解和喜愛。

中國園林水景設計歷史悠久，在世界園林藝術史上占有重要地位。 近年來，國內(nèi)涌現(xiàn)出許多優(yōu)秀的水景設計公司和水景設計師。 目前，成熟的房地產(chǎn)協(xié)會大多選擇國外優(yōu)秀的水景公司，通常總價在20-30元/㎡，既能保證各階段的系統(tǒng)化，又具有最高的性價比。

最重要的是控制水景設計的質(zhì)量。

▌1. 概念階段

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商應把控大方向，不要過度追求細節(jié)，以免限制設計師的創(chuàng)造力。 細節(jié)將在后續(xù)階段解決：開發(fā)商首先要對項目進行定位，明確客戶需求，以及相應的水景造價等。同時，在概念方案階段，確定水景風格，規(guī)劃中的不足之處發(fā)現(xiàn)和解決面臨的問題，設置合理的水景框架，主次分明，繁簡適度，考慮水景的統(tǒng)一性，解決功能分區(qū)和交通流線，尤其要注意消防車道滿足規(guī)范要求，重點關注人員密集區(qū)域的水景設計，降低水景的視覺價值，才能有效提高銷售業(yè)績。

除了滿足理性要求外，還要特別注重水景的藝術性和美感，減少原創(chuàng)性，激發(fā)人們的秩序欲。

▌二、節(jié)目階段

由項目公司組織，通常由集團公司分管領導、項目公司負責人、規(guī)劃設計部、總工室、建筑設計公司、營銷公司、工程部相關人員、水景設計單位。

1、主題構思、設計理念的掌握情況、設計方案是否與項目整體規(guī)劃相一致；

2、景觀與建筑風格是否協(xié)調(diào)，各水景節(jié)點的位置設計是否合理、智能，以及所要表達的內(nèi)容；

3、使用功能能否滿足需要，功能分區(qū)、動靜態(tài)分區(qū)等是否合理；

4、交通設計：出入口及主要流線設計，交通組織是否合理，新村出入口分級（主次）是否合理；

5、設計說明：應包括項目概況、設計依據(jù)、總體構思、功能布局、各專業(yè)設計說明及投資測算等；

6、設計圖紙：應包括區(qū)位圖、土地利用現(xiàn)狀圖、總體規(guī)劃、功能區(qū)劃圖、景觀分區(qū)圖、豎向設計圖、園林道路設計及交通分析圖、綠化設計圖、主要景區(qū)設計圖及其他圖紙說明設計意圖；

7、綠化率等技術經(jīng)濟指標能否滿足項目審批的需要；

8、能否體現(xiàn)甲方主要領導的意圖；

9、材料選擇和投資控制；

10、其他激勵措施（如項目所在城市文化、項目策劃與營銷、組合規(guī)劃與建筑解決方案等）；

11、景觀材料：動物設計、材料應用；

12、件數(shù)：位置、數(shù)量、材料運用的合理性；

13、總體建設成本對水景的影響評價；

14、是否最大限度地利用自然水景和原生動物；

15、景觀設計公司是否提供了盡可能多的方案進行比較；

16、配套設施與建筑的關系是否統(tǒng)一，與營銷承諾、建筑說明書等文件是否一致；

17、是否方便物業(yè)管理、滿足安全要求等；

18、別墅工程應考慮山體排水及鑫苑邊界；

19、游泳池、水景設置是否合理等。

▌三、深化方案階段

在這個階段，設計的大方面和重要細節(jié)都應該澄清：

1、設計文件的深度是否滿足設計委托書的要求，即方案意圖的落實情況，如：是否有符合要求的療效圖、電子設計文本；

2、設計方案審查提出的調(diào)整意見是否得到落實；

3、專業(yè)設計之間是否存在沖突；

4、園林道路設計是否符合消防要求，與建筑出口的關系是否合理；

5、進一步審查交通組織的合理性，如：新村出入口的設置是否合理，是否考慮人車分流，滿足物業(yè)管理的需要；

6、地下車庫入口、自行車車庫入口、地下室采光通風井與周圍水景連接的合理性、統(tǒng)一性；

7、材料的選擇和材料色調(diào)的搭配符合整體水景風格；

8、園林建筑、小圖的規(guī)格確定和形狀控制；

9、綜合管道、井蓋、配電設備、弱電設備、燃氣調(diào)壓站、垃圾房等水景處理是否已綜合考慮；

10、水景結構、園內(nèi)相聲的基礎和設備、設施的位置和標高以及相關管道和檢查井的位置是否存在沖突；

11、路燈寬度是否滿足照明要求，是否考慮節(jié)能； 燈光的顏色、位置、布置方式是否合理；

12、排水組織是否合理，是否有滴灌系統(tǒng)；

13、水景的療效，如：護岸、動靜處理方法是否理想、到位、可行；

14、綠化種植配置是否合理，品種、規(guī)格是否符合要求；

15、總成本控制是否能滿足經(jīng)濟要求、是否合理等。

▌4. 施工圖設計階段

施工圖需要審核的內(nèi)容太多。 乙方可以利用施工圖要求效果圖公司制作幾張效果圖，以此來檢驗施工圖是否真正落實了方案意圖，而且效果圖還可以作為營銷來使用使用，一石二鳥。

1、圖紙的完整性； 各個學科之間是否存在密切的聯(lián)系。 一般會發(fā)現(xiàn)水景圖是索引到結構的，結構詳圖在建筑里。 最后沒有照片； 給排水圖是否與水景立圖一致，雨水井是否放置在廣場上，電氣控制箱是否安裝。 水景處理或綠化覆蓋。 比如圖紙布置后是否與場地有沖突，水電的協(xié)調(diào)等；

2、設計說明中，圖紙上未采用統(tǒng)一處理和文字描述的內(nèi)容；

3.大型土建工程圖中的細節(jié)是否有清晰的標識？

4、高程圖中與場地、建筑物、道路等相關的高程是否合理；

5、線路網(wǎng)格圖中線路參考點可現(xiàn)場引導線路；

6、選用材料是否合理； 設計圖紙選用的材料是否可以在當?shù)夭少彛ú牧袭a(chǎn)地、是否有非標材料、新材料是否經(jīng)過國家質(zhì)檢認證等）；

7、合理選擇各種輔助材料和設備如：大理石、路磚、路緣石、木材、天然石材、燈具、戶外燈、噴頭、水泵等；

8、廠房配置圖中的配置是否合理，是否有買不到的動物和不符合施工季節(jié)的動物；

9、結合地形圖看動物配置，特別是灌木配置是否合理；

10、檢查水、電引出系統(tǒng)是否齊全，點位布置是否合理；

11、整合土木、道路專業(yè)，看室內(nèi)給排水、小三線（電視、通訊、網(wǎng)絡）、強電可以整合；

12、最難得的是看它是否表現(xiàn)出計劃的意圖，而不是急于畫出來誤導人們；

13、圖紙中不能出現(xiàn)“二次設計”或類似的標識； 對于專業(yè)廠家設計制造的零部件（家具、配套設施等），圖紙必須清晰表達外觀、尺寸、顏色、材質(zhì)等類型圖片； 石雕藝術需要提供詳細的說明和選型圖片。

14、施工圖設計是否符合國家和地方有關規(guī)范、規(guī)定，特別是準備深度是否符合要求；

15、初步設計審查提出的調(diào)整意見是否得到落實；

16、專業(yè)設計之間是否存在沖突，如豎向設計與綜合管線、室內(nèi)地面、道路標高、室外附屬建筑、構筑物等是否存在矛盾；

17、涼亭、花架等園林相聲風格是否與整體環(huán)境協(xié)調(diào)，結構是否合理；

18、各節(jié)點結構是否需要調(diào)整，景觀中是否考慮防水等特殊措施；

19、假山、塑石的款式、體積要求；

20、室外燈具、燈具布置是否合理；

21.原生動物和設計之間有矛盾嗎？ 樹苗品種是否適合當?shù)厣L，采購是否有困難；

22、苗木配色、常綠樹種與枯葉樹種的搭配、針葉樹種與針葉樹種的搭配是否合理；

23、對于不同生長習性的動物，種植位置是否合理；

24、植物垂直層等各界面的配置是否豐富、合理；

25、是否充分考慮了不同季節(jié)水景的療效；

26、植物品種（移植）的季節(jié)和時間；

27、噴灌可滿足綠化養(yǎng)護的要求。

好的施工圖在材料、動物等方面也應盡量本地化，以方便施工，節(jié)省成本。 一張好的施工圖應該保證每一個需要施工的地方都交代清楚，以免工程的通行證影響工期的進度和質(zhì)量。

▌五． 施工服務階段

1、應選擇經(jīng)驗豐富的施工隊伍；

2.重要節(jié)點的有效控制：材料樣品的確認、放樣、大形狀的控制、動物的選擇等；

3、現(xiàn)場控制調(diào)整，力求每個角落都有意境。

房地產(chǎn)水景八項設計原則

房地產(chǎn)水景，這里表達的是狹義上的房地產(chǎn)水景，即住宅房地產(chǎn)，特別是以房地產(chǎn)開發(fā)商為主要投資建造的水景作品，它不同于自然水景（如山、河、湖泊等）、城市水景（以政府為主體投資主體），包括社區(qū)環(huán)境、商業(yè)空間、辦公空間、酒店度假村、旅游區(qū)、城市綠地、休閑景區(qū)等。 1998年由業(yè)界首次提出，其定位和精辟的設計理念很快得到了大多數(shù)開發(fā)商和水景設計界的廣泛認可。 幾年來景觀與房地產(chǎn)，以此理念為設計指導思想，結合創(chuàng)意造景手法，完成了一批貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的水景作品。 重要影響。

房地產(chǎn)水景有很多特點，尤其是我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 在吸收美國先進發(fā)展經(jīng)驗的同時，產(chǎn)生了自己獨特的中國特色。 因此，所有成功的新品發(fā)布，都是將美國先進理念與國外消費者審美習慣相結合精心打造的高品質(zhì)新品發(fā)布，是吸收再創(chuàng)造的結果。

綜上所述，“地產(chǎn)水景”的設計理念有以下重要的設計原則：

1、經(jīng)濟原則

2. 自然化環(huán)境

3. 人性化尺度

4. 參與功能

5、三維空間

6. 藝術經(jīng)歷

7、統(tǒng)一布局

8、風格多樣

以上就是我們在設計水景時貫穿整個設計過程的設計理念。 由于它在實踐中得到了廣泛的應用，并取得了良好的市場表現(xiàn)，我們有理由相信這一重要的設計理念也可以與他人分享。 已成為專業(yè)水景設計師在設計時靈活把握的設計原則。

事實上，面對不同地區(qū)、不同開發(fā)商、不同銷售群體的項目，我們也指出，在與開發(fā)商、規(guī)劃公司甚至建筑規(guī)劃單位充分溝通的基礎上，確定一個符合業(yè)主需求的設計思路。項目發(fā)展的需要。 ，凸顯個性化設計的服務理念。

八大設計理念在地產(chǎn)水景設計領域獨樹一幟，獲得一致好評。

1、經(jīng)濟原則

由于房地產(chǎn)項目都是投資型的，注重的是投資回報率，因此如何在滿足創(chuàng)造新的居住環(huán)境的需要的同時節(jié)省成本成為開發(fā)商最關心的問題。 這就是“經(jīng)濟”的原則。 我們倡導建設最高性價比的水景工程，滿足不同新建工程的需求。

指出，經(jīng)濟指標主要考慮兩點：

任何投資主體都會指出投入與產(chǎn)出的關系，力求以最經(jīng)濟的投入獲得最大的產(chǎn)出。

投資豪華水景建設其實可以帶來短期的投資回報，但大的投資往往會帶來巨大的損害，違背了自然和環(huán)境保護的原則，也不符合社會的長遠利益。 因此，水景設計未來的發(fā)展方向一定是回歸自然、符合環(huán)保、綠色經(jīng)濟、滿足人類需求并具備可持續(xù)發(fā)展的條件。 隨著社會發(fā)展的成熟，經(jīng)濟型水景作品將會越來越多，設計師的設計重點也將從高投入、豪華、高端、復雜、多樣轉向以突出個性化創(chuàng)意設計為主攻方向。

2、自然環(huán)境

為了滿足消費者求新的需求，不少開發(fā)商千方百計將北方樹種遷往南方。 原因之一是南方造不出好的園林。 雖然這本身就違反了自然性原則。 并非所有動物都可以移植。 雖然可以移植，但一般無法達到原地的養(yǎng)殖效果，而且移植的建設成本和維護費用都比較高，不符合經(jīng)濟原則。

圣經(jīng)說：“上帝創(chuàng)造萬物，各按其季節(jié)，并且都是美麗的。” 就動物而言，北方有北方的特點，南方有南方的特點。 南北的差異恰恰說明了這個世界的多樣性。 好的設計師可以充分利用當?shù)氐膭游铮瑒?chuàng)造出具有當?shù)貧夂蛱卣鞯膱@林水景，而不是一味求奇而表現(xiàn)出有限的創(chuàng)造力。

指出自然化環(huán)境有兩個主要原因：

源于自然、回歸自然是全人類對環(huán)境水景的最高追求。 任何人工堆積都會對環(huán)境造成一定程度的破壞。 因此，有必要盡可能注重動物景觀。

本著自然的原則，我們要盡力對動物進行本土化。 萬物有其生長規(guī)律。 盲目引進外省動物，死亡率高，成本投入高。 它違反了自然規(guī)律，無法凸顯當?shù)氐臍夂蛱卣骱惋L土人情。 這是一種費力且不可接受的行為。

3. 人性化尺度

許多新建水景一味追求雄偉、美觀、氣派（如大廣場、大型人工湖等）景觀與房地產(chǎn)，忽視了人們不僅需要欣賞水景，還需要使用水景。 “房產(chǎn)水景”是為租客服務的，不能只顧一時的美觀和格調(diào)而忘記了業(yè)主的真正需求。 忽視人性化的水景不可能長久，消費者的欣賞水平越來越高，更多的人指出觀賞性與實用性相結合的水景。 這就需要設計師充分了解市場上不同人群的需求。 玉井灣沒有大廣場，也沒有大湖泊。 景觀雖多，但均采用點式景觀設計，分布均勻，結合各種功能進行設計。 投資不多，但處處風景，美觀又好用，充分體現(xiàn)了人性化設計的原則。

指出人類尺度有兩個主要動機：

作為設計師，掌握空間尺度的能力是基本要求，但也是最容易出錯的地方。

符合人性化要求的尺度應該注重人的體驗，而不是一味追求高大、宏偉、開闊、凹凸、散落。 讓人們感覺舒適、好用是設計師的任務，因此人性化的尺度應該作為判斷是否合適的標準。

4. 參與功能

指出參與是為了凸顯水景的實用性。 房地產(chǎn)水景不同于自然水景和城市水景。 他們更多地為社區(qū)服務。 因此，水景的功能并不足以僅僅停留觀賞。 還應滿足人群對水景空間的參與要求。

指出，參與性功能空間可以調(diào)動人們的體驗樂趣，大大提高水景環(huán)境的娛樂附加值，充分向人們展示水景的實用價值。 參與性的功能空間要注意與欣賞的審美要求相融合，防止在指出功能性、突出參與性后又增加水景的觀賞性要求，從而損害水景空間。

五、三維空間

水景設計手法應多樣、層次豐富。 現(xiàn)代水景應與傳統(tǒng)造園方法相結合。 新型園林水景應在適當?shù)牡胤竭M行多層次的空間展示，營造不同視角和氛圍的環(huán)境，減少新型水景的亮點，這樣既能促進銷售，又能滿足人們對立體感的需求。空間。 例如星河灣陽光車庫，將車庫剝離，引入水景，形成立體的上層嘉園空間，同時滿足采光、觀景、通風三種效果。 不過，住戶可以從車庫直接穿過臺階和樓梯。 地上嘉園，使用極其方便。

指出三維空間的主要原因有兩個：

滿足了人們對水景空間視覺美感的視覺延伸要求，強化了水景空間的層次感和立體感。

指出三維化可以將更多的空間“變”成原來有限的空間，甚至可以將“死空間”變成“活空間”，化腐朽為神奇。 立體空間可以延伸人們的活動范圍，減少人們對水景空間的體驗。

6. 藝術經(jīng)歷

指出藝術品味源于人類對藝術的本能追求：

水景設計的本質(zhì)是人類外部活動空間的創(chuàng)造，失去藝術性就等于破壞了空間而沒有構建它，其本質(zhì)相當于對人類環(huán)境的犯罪。

藝術性不僅僅是水景雕像、小品的拼湊，而是整體水景空間所營造的藝術氛圍。 這是一種人類的體驗，往往是一種無法用言語表達的藝術體驗。

藝術性也體現(xiàn)在不同的地區(qū)、不同的項目中。 根據(jù)不同的文化背景、文化習俗、地方特色，加入獨特的文化元素，使水景設計作品更具人文藝術性和歷史文化價值。

七、統(tǒng)一布局

雖然每個新項目由于定位、投資、價格限制不同，仍很難做到統(tǒng)一的水景，但這已是發(fā)展趨勢，越來越多有理想的開發(fā)商也越來越重視。 如果一處新房產(chǎn)只有一兩個集中的水景，通常能享受到的業(yè)主比例就很小。 主人每天晚上回去的時候，活動的空間非常有限，所以最關心的就是站在窗邊或者窗邊能看到什么？ 下樓步行10分鐘能享受到什么樣的環(huán)境？

如果新建的水景不能滿足統(tǒng)一的原則，房價必然會打折扣，各組團的售價也會相差很大。 同時也破壞了人們在使用水景環(huán)境時適度集中的原則。 很容易造成大部分地方?jīng)]人去，一兩個地方人太多。 一個需要注意的問題。

指出統(tǒng)一性的布局主要是針對社區(qū)水景：

由于社區(qū)規(guī)劃的客觀原因，一些建筑的朝向、朝向、環(huán)境會比較差。 如果水景布局不能盡可能統(tǒng)一，質(zhì)量就會更差，不利于建筑品質(zhì)的打造。

均衡的布局可以使資源的分布更加合理，防止有限的資源過度集中而造成太大的環(huán)境反差。

未來，社區(qū)建設必然會朝著市場細分、人群分層的方向發(fā)展。 統(tǒng)一性是必須掌握的設計原則之一。

8、款式多樣

各地新項目各具特色。 不僅地域、風格、文化、民族會影響新項目的設計風格，不同層次的消費者也有不同的審美觀。 因此，不可能用同樣的方法來設計不同地區(qū)的不同項目。 造景手法和設計風格的多樣性是“地產(chǎn)水景設計”必須掌握的另一重要原則。

風格多樣化是適應居住環(huán)境地域特征和人群不同品味喜好的必然要求：

不同地區(qū)有不同的風土人情，對人居風格有不同的喜好和要求。

同一地區(qū)的不同人群對居住環(huán)境也會有不同的審美需求，因此對水景空間也會有不同的風格要求。

同一項目也可以以一種風格為主線，將不同風格的各種水景元素融合在一起，達到中西結合、求同存異、博采眾長的療效。 每個項目都會有獨特的建筑風格。 水景環(huán)境再突出，也是綠葉。 綠葉應該突出花束。 雖然有時綠葉比花束更重要（如度假酒店、公園、旅游區(qū)等），但建筑與水景環(huán)境的協(xié)調(diào)才是發(fā)展的大方向。 有什么樣的建筑風格，就必須有同風格的水景環(huán)境與之相匹配。 這樣的項目才能成為人文水景、城市亮點，才會有更長久的生命力。 因此，設計師能夠自由駕馭不同風格水景設計的特點，這也成為區(qū)分設計師水平的重要參考素質(zhì)。

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